עולים למגרש: מהפכת הפאדל כובשת את הגגות

למה דווקא פאדל על גג?

הפאדל מתאים במיוחד לסביבה עירונית. הוא מתקיים במגרש קומפקטי יחסית, הוא חברתי ונגיש לקהלים מגוונים, ומאפשר פעילות בשעות רבות לאורך היום.

שטח המשחק של מגרש פאדל הוא בדרך כלל כ־20 על 10 מטרים. אולם בתכנון מתחם פעיל יש להביא בחשבון גם מעברים, אזורי המתנה, מרווחי בטיחות, תשתיות, גישה, קבלת קהל ומתקנים נלווים.

הזדמנות יזמית בתוך נכס שכבר קיים

במקום לרכוש קרקע חדשה, ניתן במקרים מתאימים להשתמש בגג של מבנה קיים וליצור עליו מוקד ספורט, בילוי וקהילה.

• מרכזים מסחריים וקניונים.
• חניונים עיליים.
• מבני תעסוקה ומשרדים.
• מלונות ומתחמי אירוח.
• מבני תעשייה ולוגיסטיקה.
• מרכזי ספורט קיימים.
• מתחמי בילוי ופנאי.

היתרון הוא האפשרות ליהנות ממערכות שכבר פועלות במקום, כגון חניה, מעליות, אבטחה, שירותים ותנועת מבקרים. עם זאת, גג פנוי אינו בהכרח גג שמותר או אפשר להפעיל עליו מתחם ספורט.

הבדיקה הראשונה: מה מותר לעשות על הגג?

לפני שמזמינים מגרשים, קונסטרוקציות או הדמיות, יש לבדוק את המצב התכנוני והחוקי של הנכס.

בדיקת היתכנות להקמת פאדל על גג כוללת בדרך כלל:

• התכנית החלה על המקרקעין.
• ייעוד הקרקע והשימושים המותרים.
• הוראות הבינוי וגובה המבנים.
• היתר הבנייה הקיים של המבנה.
• השימוש שאושר לגג בהיתר.
• זכויות בנייה שטרם נוצלו.
• אפשרויות להקמת קירוי או מבנים נלווים.
• הנחיות מרחביות ומדיניות הרשות המקומית.
• זכויות הבעלות והשימוש בגג.
• הסכמים עם בעלי הנכס או חברת הניהול.

ייעוד הקרקע והיתר הבנייה הם שתי בדיקות שונות

גם כאשר התכנית מאפשרת מסחר, ספורט או פנאי, יש לבדוק האם השימוש מתאים גם להיתר הבנייה הקיים.

ייתכן שהתכנית מאפשרת שימושי ספורט במגרש, אך הגג אושר בהיתר כשטח טכני בלבד. במקרה כזה עשוי להידרש שינוי שימוש, היתר בנייה, שימוש חורג או מסלול רישוי משולב.

האם נדרש היתר לשימוש חורג?

כאשר השימוש המבוקש אינו תואם את התכנית או את היתר הבנייה הקיים, ייתכן שיידרש היתר לשימוש חורג.

שימוש חורג מתכנית

עשוי להידרש כאשר השימוש הספורטיבי אינו נכלל בין השימושים שהתכנית החלה מאפשרת.

שימוש חורג מהיתר

עשוי להידרש כאשר השימוש מותר באופן עקרוני לפי התכנית, אך אינו תואם את השימוש שאושר בגג או במבנה בהיתר הבנייה.

היתר לשימוש חורג נתון לשיקול דעתה של הוועדה המקומית. הוא עשוי להיות מוגבל בזמן ולכלול פרסום, אפשרות להגשת התנגדויות, היטל השבחה ותנאים מקצועיים נוספים.

במקרים אחרים המסלול הנכון עשוי להיות שינוי שימוש בהיתר, היתר בנייה מלא או קידום תכנית. לכן יש לבנות את אסטרטגיית הרישוי רק לאחר לימוד הנכס והמסמכים המאושרים.

בדיקת קונסטרוקטור: האם הגג מסוגל לשאת את המתחם?

הבדיקה ההנדסית היא אחד השלבים הקריטיים בפרויקט. גג שתוכנן עבור מערכות מיזוג ופעולות תחזוקה אינו בהכרח מתאים לקליטת מגרשי זכוכית, קהל, עמודי תאורה, הצללות ושטחים מסחריים.

מה בודק הקונסטרוקטור?

• תכניות הקונסטרוקציה של המבנה.
• סוג התקרה ומפתחי העמודים והקורות.
• העומסים המקוריים שלפיהם תוכנן הגג.
• עומסים קבועים של המגרשים והמשטחים.
• עומסים שימושיים של שחקנים, קהל וצוות.
• עומסי רוח על זכוכית, רשתות, שילוט וקירוי.
• נקודות העיגון של המגרשים.
• רעידות ותנועות במהלך המשחק.
• אפשרות להצבת מבנים קלים ומתקנים נלווים.
• הצורך בחיזוק קורות, עמודים או יסודות.

למה כדאי לשלב קונסטרוקטור כבר בחלופה הראשונה?

שינוי קטן במיקום המגרשים יכול להשפיע משמעותית על חלוקת העומסים. העמדת המגרשים בהתאם לקווי השלד עשויה לצמצם חיזוקים, לשפר את המעברים ולחסוך עלויות ניכרות.

המתקנים שכבר נמצאים על הגג

גגות פעילים כמעט אף פעם אינם ריקים באמת. במקרים רבים נמצאות עליהם מערכות חיוניות לתפקוד הבניין.

• מערכות מיזוג אוויר.
• מפוחים ופתחי שחרור עשן.
• מערכות סולאריות.
• דודים ומכלי מים.
• אנטנות וציוד תקשורת.
• חדרי מכונות.
• פירי מעליות.
• ניקוזים ומרזבים.
• מערכות כיבוי אש.
• מעברים טכניים ושטחי תחזוקה.

התכנון חייב לשמור על גישה בטוחה ורציפה לכל מערכת. אין להציב מגרש באופן שחוסם תחזוקה, פתח מילוט, מערכת ניקוז או רכיב חיוני של המבנה.

לעיתים ניתן לרכז מערכות, להזיז חלק מהן או להסתיר אותן באמצעות מעטפת אדריכלית איכותית. כל שינוי כזה מחייב תיאום עם היועצים והגורמים האחראים על תפעול הבניין.

בטיחות, מדרגות מילוט ונגישות

במתחם ספורט על גג, השאלה אינה רק כיצד המשתמשים עולים למגרש, אלא כיצד ניתן לפנות את כל הנוכחים במהירות ובבטחה בשעת חירום.

תפקידו של יועץ הבטיחות

יועץ הבטיחות בוחן בין היתר את מספר המשתמשים, דרכי היציאה, מרחקי ההליכה, רוחב המעברים, הפרדות האש, התאורה, השילוט ומערך המעקות.

האם צריך מדרגות מילוט נוספות?

אין תשובה אחידה לכל פרויקט. הדרישה תלויה בין היתר ב:

• מספר המשתמשים המרבי.
• מספר המגרשים.
• שטח המתחם.
• גובה הגג.
• מספר המדרגות הקיימות.
• רוחב דרכי המילוט.
• מרחקי ההליכה עד ליציאה.
• הפרדות האש במבנה.
• דרישות רשות הכבאות והוועדה המקומית.

בחלק מהמקרים ניתן להשתמש במערך המילוט הקיים לאחר התאמות. במקרים אחרים תידרש מדרגת מילוט חיצונית, הרחבה של גרם קיים או יצירת מוצא נוסף.

נגישות רציפה עד למגרש

יש לתכנן דרך נגישה ורציפה מהרחוב או מהחניה ועד אזורי הפעילות והשירות.

• מעלית נגישה ומתאימה לעומס המשתמשים.
• מעברים ברוחב מתאים.
• פתרון הפרשי גובה.
• שירותים ומלתחות נגישים.
• דלפק קבלה נגיש.
• מקומות ישיבה וצפייה נגישים.
• שילוט והכוונה.
• פתרון לפינוי אדם עם מוגבלות בשעת חירום.

אקוסטיקה, תאורה ורוחות: שלושת אתגרי הגג

אקוסטיקה

משחק פאדל כולל פגיעות כדור בזכוכית וברשת, שיחות בין שחקנים, מוזיקה ותנועת קהל. כאשר המתחם נמצא בקרבת מגורים, מלונות או משרדים, נושא הרעש עשוי להשפיע על הרישוי ועל שעות הפעילות.

יועץ אקוסטיקה עשוי לבחון:

• מרחק ממבנים רגישים.
• כיוון המגרשים.
• החזרי קול ממשטחים קשיחים.
• צורך במסכים אקוסטיים.
• מיקום מערכות הגברה.
• שעות פעילות מומלצות.
• העברת רעידות לשלד המבנה.

תאורת המגרשים

התאורה צריכה לספק תנאי משחק איכותיים, מבלי לסנוור את השחקנים, לפגוע בשכנים או ליצור זליגת אור משמעותית לסביבה.

עומסי רוח

בגגות גבוהים יש לבחון את משטר הרוחות המקומי. הזכוכית, הרשתות, עמודי התאורה, הקירויים, השילוט והריהוט חייבים להיות מתוכננים ומעוגנים בהתאם.

הליך התכנון והרישוי

הקמת מתחם פאדל אינה פרויקט של ספק מגרשים בלבד. היא דורשת צוות תכנון משולב, תיאום מקצועי וניהול אדריכלי מסודר.

צוות היועצים האפשרי

• אדריכל מוביל.
• מהנדס קונסטרוקציה.
• יועץ בטיחות.
• יועץ נגישות.
• יועץ אקוסטיקה.
• יועץ חשמל ותאורה.
• יועץ אינסטלציה.
• יועץ מיזוג אוויר.
• יועץ כיבוי אש.
• יועץ תנועה וחניה.
• מודד מוסמך.
• אדריכל נוף או מעצב סביבתי.

הרכב הצוות משתנה לפי גודל המתחם, סוג המבנה, המתקנים הנוספים ודרישות הרשות המקומית.

מסלולי האישור האפשריים

• היתר בנייה.
• שינוי שימוש בהיתר.
• היתר לשימוש חורג.
• התאמות נגישות ובטיחות.
• אישור רשות הכבאות.
• רישיון עסק.
• אישורים סביבתיים או אקוסטיים.
• אישור בעלי הנכס וחברת הניהול.

מה כולל התכנון האדריכלי המפורט?

התכנון האדריכלי מחבר בין הדרישות התכנוניות, ההנדסיות והעסקיות למתחם אחד ברור, נעים ויעיל.

• העמדת מגרשי הפאדל.
• תכנון מעברים ושטחי המתנה.
• קבלה ובקרת כניסה.
• מלתחות, מקלחות ושירותים.
• מחסנים ושטחים טכניים.
• קפיטריה או אזור מזון.
• אזורי ישיבה וצפייה.
• פתרונות הצללה וקירוי.
• תכנון חזיתות ומעטפות.
• שילוב המערכות הקיימות.
• תכניות בטיחות ונגישות.
• בחירת חומרי גמר.
• פרטי ביצוע ותיאום מערכות.
• תכניות להיתר ולביצוע.

המטרה היא לא רק להכניס כמה שיותר מגרשים לגג, אלא ליצור מתחם שניתן לאשר, לבנות, לתחזק ולהפעיל לאורך זמן.

מתקנים נוספים שיכולים להפוך את הגג ליעד

מגרשי פאדל הם לב הפרויקט, אך השימושים הנלווים הם שמאריכים את משך השהייה ומחזקים את המודל העסקי.

כל שימוש נוסף משפיע על העומסים, החניה, כמות המשתמשים, התשתיות, הנגישות והליך הרישוי. לכן יש לתכנן אותו כחלק אינטגרלי מהפרויקט.

עיצוב אדריכלי פרימיום: לא עוד מגרש על משטח בטון

הגג הוא אחד המקומות החשופים ביותר בפרויקט. המשתמשים רואים את מערכות הבניין, את קצוות המבנה ואת קו הרקיע. תכנון איכותי יכול להפוך תשתית טכנית למועדון בעל זהות ברורה וחוויה בלתי נשכחת.

• שפה מותגית אחידה.
• תאורה אדריכלית נעימה.
• אזורי לאונג' מוצלים.
• ריצוף בטוח ונוח.
• צמחייה המתאימה לתנאי גג.
• הסתרה אדריכלית של מערכות טכניות.
• שילוב חומרים וצבעים עקבי.
• נקודות צילום ותצפית.
• שילוט והתמצאות ברורים.
• חיבור טבעי בין המשחק, האירוח והנוף.

עיצוב אדריכלי פרימיום אינו נועד רק לייצר תמונות מרשימות. הוא משפיע על תחושת האיכות, על מחיר הפעילות, על משך השהייה ועל היכולת לבנות מותג שמושך קהל קבוע.

הפעלה נכונה מתחילה כבר בשלב התכנון

תכנון טוב מתייחס גם ליום שאחרי הפתיחה. כבר בשלבים הראשונים כדאי לבחון את תרחישי ההפעלה, התחזוקה והשירות.

• שעות הפעילות המתוכננות.
• כמות העובדים בכל משמרת.
• מערכת הזמנות ובקרת כניסה.
• ניקיון ותחזוקת המגרשים.
• אחסון ציוד וחומרי תחזוקה.
• גישה לספקים ולמשלוחים.
• פינוי אשפה.
• תחזוקת זכוכית ודשא.
• גישה להחלפת גופי תאורה.
• פתרונות ניקוז לחורף.
• הצללה וקירור בקיץ.
• אירועים, ליגות וטורנירים.
• אבטחה ובקרת קהל.

כאשר נושאי התפעול אינם נפתרים בתכנון, מופיעים לאחר הפתיחה פתרונות מאולתרים: ציוד במעברים, חסימת מערכות, מחסור במחסנים ותנועה לא נכונה של ספקים וקהל.

מה אומר החוק בקצרה?

אין מסלול רישוי אחיד שמתאים לכל פרויקט של פאדל על גג. הדרישות נקבעות לפי התכנית החלה, היתר הבנייה הקיים, סוג המבנה, מספר המשתמשים, היקף העבודות והשימושים הנלווים.

• שינוי השימוש בגג עשוי לדרוש היתר.
• קירוי, מדרגות ומבנים קבועים עשויים לחייב היתר בנייה.
• שימוש שאינו תואם את התכנית או ההיתר עשוי לדרוש שימוש חורג.
• הפעלת המתחם עשויה להיות כפופה לרישוי עסק.
• קפיטריה, מטבח, אירועים או מוזיקה עשויים להוסיף דרישות.
• אישור תכנוני אינו מחליף רישיון עסק, ולהפך.

מה אני צריך לעשות בפועל?

טעויות נפוצות בהקמת פאדל על גג

פרויקטים פעילים שלנו על גגות

במשרד פנינה וידר אדריכלות ועיצוב אנו מלווים יזמים, בעלי נכסים ומפעילי ספורט בבדיקות היתכנות ובתכנון מתחמי פאדל על גגות של מבנים מסחריים ומתחמים פעילים.

הליווי שלנו כולל:

• בדיקת תכניות והיתרי בנייה.
• בחינת זכויות ושימושים מותרים.
• תיאום עם קונסטרוקטור ויועצים.
• הכנת חלופות העמדה.
• בניית אסטרטגיית רישוי.
• תכנון אדריכלי מפורט.
• תכנון מתקנים מסחריים ושימושים משלימים.
• עיצוב חוויית המשתמש והמתחם.
• תיאום מול רשויות וגורמי רישוי.
• ליווי לקראת ביצוע והפעלה.

הניסיון שלנו בתכנון מרכזי ספורט, מתחמי פאדל, מבני ציבור ורישוי מאפשר לנו לראות את הפרויקט כמערכת שלמה: מהשלד וההיתר ועד לחוויית המשחק ולמודל התפעולי.