איך מוסיפים חדר בתל אביב

איך מוסיפים חדר או מרפסת בתל אביב בקלות? גלו את כל השלבים, העלויות, התנאים והטיפים להצלחה בתהליך קבלת היתר בניה בעיר הנחשקת בישראל!

הקדמה: מדוע בכלל לשקול הרחבה של הדירה בעיר תל אביב

תל אביב היא אחת הערים המבוקשות ביותר בישראל. המחירים הגבוהים, הצפיפות והביקוש הבלתי נגמר לנדל"ן גורמים לרבים לתהות – אולי עדיף לשפץ ולהרחיב את הקיים במקום לקנות דירה חדשה?

הוספת חדר או מרפסת היא לא רק שדרוג לנוחות האישית – אלא גם השקעה כלכלית חכמה. היא יכולה לשדרג את איכות החיים, לשפר את מראה הדירה, להגדיל את שטח המחיה ובמקביל – להעלות משמעותית את ערך הנכס.

תשואה כלכלית: כך הרחבה מעלה את ערך הנכס

♦ סימולציה של עלות מול רווח מהשכרה

נסו לחשב את ההחזר על ההשקעה שלכם:
אם על דירה ממוצעת בת 3.5 חדרים ששווה כ-2.5 מיליון ש"ח ניתן להשכיר בכ-6,000 ש"ח – הרי שהתשואה השנתית היא כ-2.88%.
אך אם נוסיף לדירה חדר בעלות של כ-150,000 ש"ח, והשכירות תעלה ב-1,200 ש"ח נוספים – התשואה על התוספת בלבד תעמוד על כ-9.6%!

מדובר בפער אדיר של מעל 6% בתשואה – שלא לדבר על עליית ערך הנכס במכירה עתידית.

מתי כדאי להתחיל תהליך הוספת חדר או מרפסת

♦ הרחבת דירה קיימת

אם מרגישים שהבית צפוף, זו אינדיקציה ברורה. בהרבה מקרים, התב"ע כבר כוללת את האפשרות להרחיב, וההוצאה היא בעיקר ניהול התהליך וקבלת ההיתר.

♦ לפני רכישת דירה להשקעה

דירה עם פוטנציאל הרחבה שווה הרבה יותר. ניתן לבצע את ההרחבה לפני כניסה לנכס, וליהנות מדירה מרווחת או תשואה גבוהה יותר.

♦ כאשר קיים לחץ מקום או גידול משפחתי

משפחה שגדלה זקוקה ליותר מקום. במקום לעבור דירה, לפעמים פתרון נכון הוא פשוט להוסיף חדר או לסגור מרפסת.

סוגי הרחבות נפוצות בעיר תל אביב

הוספת חדר

מתבצעת בעיקר על גגות או בחצרות קומת קרקע. חייבת להתבצע לפי תקנות מחמירות ותוך קבלת היתר רשמי.

הוספת מרפסת

מרפסות זיזיות נפוצות מאוד בעיר, והן יוצרות תחושת מרחב וערך אסתטי. גם כאן נדרש היתר בניה.

סגירת מרפסת קיימת

אם יש מרפסת מקורה – ניתן לסגור אותה (בחומרים קלים או רגילים) ולהפוך אותה לחדר נוסף. גם פעולה זו מצריכה היתר מסודר.

בניה על הגג

בתים פרטיים או דירות מגורים בבניין משותף עם גג שטוח ובכפוף לזכויות הבניה , כאשר ישנם שטחים שאינם מנוצלים ומתאפשרים ברמת התב"ע וההנחיות המרחביות אם ישנם, הדבר מתאפשר לרוב בניינים ישנים או במקומות בהם בוצעה בידי העירייה שינוי תב"ע מקומי או מרחבי, אם יש לכם דירה או בית בתל אביב שווה לבדוק את הדבר.

האם צריך היתר בניה? מה אומר החוק בישראל

מתי נדרש היתר בניה

כל שינוי במעטפת המבנה – כלומר שינוי חיצוני כמו תוספת שטח, סגירת מרפסת או בנייה על הגג – מחייב בהיתר.

מתי ניתן לבצע הרחבה ללא היתר

רק במקרים מאוד מסוימים: מחסן קטן מבניה קלה עד 6 מ"ר, שיפוצים פנימיים שאינם פוגעים בשלד המבנה, התקנת פרגולה בגודל מוגבל.

שלבי התהליך לקבלת היתר בניה בתל אביב 

ראו את המדריך המפורט שלנו בנושא!

פתיחת תיק מידע עירוני

אדריכל מגיש בקשה לעירייה לקבלת מידע מפורט על המגרש, כולל זכויות בניה, מגבלות תכנוניות, תב"ע ועוד.

תכנון אדריכלי

יצירת תוכנית מפורטת הכוללת את כל הנתונים ההנדסיים והעיצוביים הנדרשים. לעיתים כוללת הדמיה ממוחשבת והגשת מסמכים למספר רשויות.

הגשת גרמושקא והקלות

תוכנית הבנייה מוגשת למערכת רישוי זמין. אם יש חריגות נדרש תהליך של פרסום לציבור, קבלת חתימות שכנים ועוד.

בדיקת הרשות המקומית והערות

עיריית תל אביב בודקת אם התוכנית עומדת בכל התקנים והתקנות, ומחזירה הערות במקרה הצורך.

קבלת החלטת הוועדה המקומית

הבקשה מובאת לדיון בוועדה לתכנון ובנייה, שמאשרת או דוחה את התוכנית.

בקרת תכן ואישורי גופים חיצוניים

כמו פיקוד העורף, רשות המים, הג"א ועוד. כולל הכנת תוכניות ביצוע ואיסוף כל האישורים הנדרשים.

תשלומי אגרות, היטלים והפקת ההיתר

בשלב זה נדרשים תשלומים כמו היטל השבחה, היטלי פיתוח ואגרות שונות. לאחריהם – מונפק היתר הבניה!