איך לגשת למכרזי רמ"י – מדריך מעשי ליזמי בניה מתחילים

3. שיקולים שיווקיים – איך לבחור פרויקט שימשוך קונים?

גם התכנון המושלם והקרקע האידאלית לא יהפכו לפרויקט רווחי אם לא קיימת חשיבה שיווקית מראש. השיווק מתחיל כבר בשלב בחירת הקרקע – וממשיך לאורך כל שלבי הפיתוח והבנייה. עבור יזמים מתחילים, ההבנה כיצד לחשוב כמו קונה היא מרכיב חיוני להצלחת המיזם.

ניתוח קהלי יעד

כל אזור מציע הזדמנות לקהלים שונים – משפחות צעירות, זוגות מבוגרים, משפרי דיור, סטודנטים או משקיעים. חשוב להתאים את קונספט הפרויקט לקהל המרכזי של אותו אזור.

לדוגמה:

• אזור עם מוסדות אקדמיים יתאים לפרויקטים קטנים עם פתרונות שיתופיים.

• שכונות פרבריות מתאימות לדירות 4–5 חדרים עם מרפסת או גינה.

• אזורים מתחדשים בערים מצריכים תכנון קומפקטי ודינמי, אך גם עם תדמית מודרנית שתמשוך משקיעים צעירים.

• אזורים הפונים למגזר דתי לאומי או ציבור חרדי מצריכים חשיבה עם אדריכל המתמחה במגזר לתכנון התואם למשפחות מרובות ילדים, מטבח מוסתר, חללים  ציבוריים וחדרים גדולים.

מחקר שוק תחרותי

לפני שמתחייבים למגרש, חובה לבדוק מה נבנה בסביבה הקרובה. מהם המחירים למ"ר? כמה זמן לוקח למכור דירות באזור? האם יש עודף היצע?

פלטפורמות כמו מדלן, יד2, ונתוני רשות המיסים יספקו מידע על מחירי שוק, קצב מכירות, מגמות בשטח ועוד.

עיצוב כמנוף בידול

אדריכלות איכותית יכולה לבדל פרויקט ממתחרים – גם כשהמיקום דומה. תכנון עם חזיתות ייחודיות, לובי מרשים, פתרונות חנייה חכמים, גגות ירוקים או דירות פינתיות – מייצרים עניין בקרב רוכשים.

למשל, פרויקט שמשלב גינה משותפת עם פינות ישיבה, או לובי המעוצב בקונספט אמנותי, יכול לבלוט בקמפיין פרסומי ולהצדיק תמחור גבוה יותר.

תמחור ואסטרטגיית שיווק

שיווק טוב מתחיל בהצעת ערך ברורה. אסור לתמחר דירה רק לפי העלויות – אלא לפי שווי נתפס אצל קהל היעד. במקביל, יש לבנות אסטרטגיה כוללת: מיתוג, דף נחיתה, הדמיות, קמפיין דיגיטלי, ואנשי מכירות שמבינים את קונספט הפרויקט.

יזם שמבצע את כל אלה יחד עם אדריכל שותף – נהנה משפה חזותית אחידה, מסר ברור, ויכולת לתכנן פרויקט שקל למכור.

למה חשוב ליווי אדריכלי מקצועי?

עבור יזם מתחיל, השילוב בין תכנון, רגולציה, שיווק ומיתוג הוא אתגר רב-ממדי. ליווי מקצועי של משרד אדריכלות שמבין גם תכנון וגם חשיבה יזמית – הוא יתרון אסטרטגי ממשי.

משרד כמו פנינה וידר אדריכלות ועיצוב, מתמחה בליווי פרויקטים יזמיים כבר משלב ניתוח הקרקע, דרך גיבוש קונספט אדריכלי מותאם שוק, ועד לתכנון היתר ורישוי. המשרד שואף לשלב חזון אדריכלי עם הבנה שיווקית ומסחרית – ומסייע ליזמים להפוך רעיון על הנייר לפרויקט שאנשים רוצים לקנות בו דירה.