בישראל של 2023 הצורך בקבלת היתר להרחבת דירה או בנייה הוא מובן וברור.
שוק הנדל"ן הגיע למחירים מטורפים ואם אנחנו מחזקים בדירה או מגרש כדי שנדע להפיק ממנו את המירב.
כמובן שברמת הנוחות יש משמעות אדירה להוספת חדר או מרפסת לבית אבל כמובן גם במונחים כלכליים מדובר בהשקעה משתלמת במיוחד, התשואה היחסית של בניית בית על מגרש, הוספת חדר, מרפסת או ממד לבית גבוהה בעשרות אחוזים מקניית נכס חדש.
סימולציה קטנה לשם המחשה:
עבור דירה בת3.5 חדרים במרכז עולה 2,500,000 מיליון בממוצע, נקבל על שכירות ממוצעת של 6,000 ₪ = תשואה שנתית של 2.88% וזה יחסית נתון יפה
אם ניקח את אותו הבית ונוסיף לו חדר, נגיד שההיתר + השיפוץ יעלה 150,000 ₪, נקבל תוספת של 1,200 ₪ לשכירות = תשואה שנתית על התוספת של 9.6%
תעשו את החשבון על הדירה שלכם…
בכל מקרה אלפי בקשות מוגשות בכל שנה וחלק גדול מהם נדחות על הסף, הבנת המסלול, הדרך וההיגיון שעומד מאחורי התהליך עוזרת מאוד לראות את התמונה המלאה ולהבין לאן נכנסים ומה נדרש מאיתנו.
במדריך זה הסביר לכם לפרטי פרטים את כל השלבים הכלולים בקבלת היתר בניה ואתייחס לצד האדריכל, לצד הלקוח לממשק מול העירייה והמוסדות ואתן טיפים שיכולים לחסוך לכם המון כסף וזמן בהסתמך על הניסיון הרב שלי בתחום.
אז קדימה באו נצלול פנימה.
מתי צריכים היתר בניה?
באלו סוגי בניה אני חייב להוציא היתר
יש הגדרה מאוד מדויקת לנושא אבל עדיין יש כאן תחום מעט אפור ומשתנה לפי כל עירייה או אזור.
ההגדרה החוקית אומרת שניתן לבנות ללא היתר במקרים הבאים-במסגרת תקנות התכנון והבניה ("חוק הפרגולות") נקבעו מס' עבודות ומבנים שאכן פטורים מהגשת בקשה להיתר בניה אם כי חלקם מחוייבים בדיווח לרשויות, מבינהם גגונים וסוככים גדרות שערים פרגולות שלטים.
- מחסן עד 6 מ"ר מבניה קלה (בתוספת הגבלות על מיקום וגובה) פטור אף הוא מהיתר אם כי מחוייב בדיווח לרשויות.
- בשיפוץ פנימי– "עיצוב פנים" אשר אינו משפיע על חזית הבניין ואינו פוגע בשלד הבניין או יציבותו המקובל הוא לבצע ללא היתר בניה, מכיוון שמעשית הרשויות מתעלמות ממה שנעשה בתוך הבית אפילו אם נעשה שינוי קל בקירות (בכפוף לחוו"ד ממהנדס כמובן).
ומנגד, חובה לדעת שכל בניה או הרחבה אחרת מצריכה היתר בניה מסודר מהרשויות!
בדוק האם אתה פטור מלהוציא היתר בניה!
פטור מהיתר בניה
בניה מחוייבת בהיתר
היתר בניה מקוצר
גם אם הבניה שלכם מצריכה היתר
לפניכם 2 מסלולים:
המסלול המלא
המסלול המקוצר
אם אתם נמצאים באחד מהשלבים ורוצים לקדם את העניינים במהירות ויעילות
נשמח לעמוד לרשותכם ולענות על כל שאלה ללא עלות וללא התחייבות
מתי כדאי להוציא היתר בניה?
איך אוכל לדעת מתי כדאי לי לפנות לתהליך היתר בניה.
- כשהבית מתחיל להיות צפוף – בחלק גדול מהבתים יש אפשרות מובנת ומוגדרת בחוק לקבלת היתר בנייה וניתן להגדיל ולהרחיב את הדירה יחסית בקלות.
- במידה והשכן שלכם הרחיב או הדירה – בסבירות גבוהה שגם לכם יש אפשרות להרחיב וחלק גדול מהעבודה כבר נעשתה מול העירייה.
- אם תרצו לעשות השבחה לדירה – ההשקעה הטובה ביותר שניתן לעשות בנדלן היא הגדלת נכס קיים, אחוז התשואה על ההשקעה הוא הגבוה ביותר!
- נתקעתם בתהליך לקבלת היתר בניה – התחלתם תהליך לקבלת היתר בנייה והסתבכתם באמצע מכל סיבה שהיא, אדריכל מקצועי בעל ניסיון וקשרים חזקים יכול לפתור ולייעל כמעט כל בעיה מנהלתית מול הרשויות.
- כשאתם מעוניינים לקנות דירה ולהרחיב אותה לפני הכניסה– מגדיל משמעותית את ערך הנכס ונוחות השימוש.
- כשיש לכם מגרש ואתם מעוניינים לבנות עליו בית להשקעה או למגורים – במקרה כזה שווה שתקראו את המדריך המלא לתכנון בית פרטי בקישור הבא:
תהליכי עבודה עד לקבלת היתר בניה
מדריך להוצאת היתר היתרי בניה והרחבות!
פירוט והסבר השלבים:
שלב ראשון- תיק מידע
התהליך:
לאחר איתור "תעודת הזהות" של המגרש\הדירה מספר הגוש החלקה והמגרש שעליו תתבצע הבניה,
האדריכלית מגישה בקשה לרשות המקומית שלכם, לפתיחת תיק מידע שהיא בקשה למידע מפורט על המגרש שלכם, כולל זכויות הבניה ודרישות התב"ע ("תכנית בינוי עיר"- תכנית עירונית המסדירה את זכויות הבניה בכל מגרש וקובעת את פרטיו לדוגמה גובה הבתים\בניינים ועוד).
בתוך 30 יום מחויבת העירייה שלכם לשלוח את תיק המידע המלא.
כיום הבקשה מוגשת באמצעות מערכת רישוי זמין- המערכת המקוונת של ועדות הבניה, תהליך זה דורש ידע והכרות עם המערכת- ונעשה בידי אדריכלית רשומה בלבד.
לאחר מכן תפנה האדריכלית לכלל הגורמים הרלוונטיים כגון רשות העתיקות, תאגיד המים, וחברת חשמל, על מנת לקבל את המידע הקונקרטי הנדרש לצורך קבלת ההיתר.
תיק המידע שמתקבל תקף לשנתיים בלבד.
מה אני צריך לעשות:
- לדאוג למדידה.
- לצלם תמונות של המגרש.
- להוכיח בעלות, באמצעות נסח טאבו-"תעודת הזהות" של הנכס המפרטאת גודל הנכס ושם בעלי המקרקעין (ניתן להנפקה באתר משרד המשפטים).
- לשלם אגרה לעירייה בסך 208₪.
- לחתום על כלל המסמכים הרלוונטיים מהרשויות השונות.
חשוב לדעת!
- מגרש גדול עם מספר גדול של בניינים- תדרש תוכנית בינוי אדריכלית (נספח לתב"ע) – תוכנית המראה את חלוקת זכויות הבניה לכלל דיירי המגרש.
תהליך זה נעשה ע"י אדריכלית ולוקח כחודשיים, יש להחתים את כל הדיירים על התוכנית, וכרוך באישרור הוועדה לתכנון ובניה העירונית. - בעיות בעלות- ודאו מראש כי הדירה נמצאת באופן בלעדי על שמכם בטאבו, לחברי קיבוץ יש להביא אישור זכויות מהקיבוץ.
- סוגי אישורי בעלות נוספים:רמ"י, חברה משכנת , המנהל האזרחי, החטיבה להתיישבות (החט”ל) בהסתדרות הציונית ולשכת טאבו יו”ש.
שלב שני- תכנון אדריכלי:
התהליך:
כדי להתחיל לתכנן את הבניה בהתאם לזכויות הקרקע שלכם, התב"ע, הזכויות המשפטיות והדרישות בתיק המידע שלכם יש צורך בתכנון אדריכלי.
נתחיל בפגישת איפיון בה נבין ונגלה את הצרכים שלכם, ניכן הצעת עבודה אישית הכוללת הערכת זמנים ועלויות, נתקדם ליצירת מספר אפשרויות תכנוניות לרבות יצירת הדמיות בנקרה הצורך, נחליט יחדיו על האפשרות המתאימה ביותר עבורכם, נעשה לה דיוקים אחרונים וקדימה יוצאים לדרך!
על המסלול המלא לתכנון אדריכלי לבית פרטי ניתן לקרוא בקישור הבא:
מה אני צריך לעשות:
- תכנון נכון מתחילת התהליך חוסך בעיות וכאבי ראש בהמשך. שבו עם עצמכם ועם הילדים ותבנו פרוגרמה של הבית שאתם חולמים עליו, כתבו לעצמכם כל צורך או חלום שעולה בראשכם.
- עליכם למלא את שאלון האפיון ולשבת עם האדריכלית על מנת לדייק את הצרכים שלכם ולתכנן בית שיתאים בדיוק לכם.
חשוב לדעת!
- תכנון אדריכלי מדויק הוא חשוב ביותר הן לאיכות החיים במגורים בבית, והן לתהליך היתר חלק ומהיר.
- אם אינכם בטוחים בתכנון אל תתקדמו! אין כמעט אפשרות לבצע שינויים אחר התחלת תהליך ההיתר.
שלב שלישי- תנאי סף:
התהליך:
לאחר שהגעתם לתכנון המושלם הגיע הזמן להתקדם לשלב הבא – שלב בו העיירה בודקת את התכנון שלכם.
האדריכלית מגישה את הגרמושקא (תוכנית אדריכלית מלאה) לוועדה המקומית בעירייה, באמצעות מערכת רישוי זמין המקוונת.
שלב זה לוקח עד 10 ימי עבודה.
מסלול הקלות:
פעמים רבות יש צורך בביצוע חריגות קלות מהתב"ע באישור העירייה, כגון מרפסת החורגת מקו בניין ועוד.
במסלול זה חשיבות רבה לידע המקצועי והניסיון של האדריכלית על מנת למקסם את התוצאות מתהליך זה, ועל מנת למנוע עיכובים ובלתמ"ים מיותרים.
חשוב לציין כי הקלות כרוכות בתשלום היטלי השבחה מיוחדים וכפופים לאישור העירייה.
במידה וההקלות מאושרות יש לבצע פירסום- גם בשילוט במקום גם בדיוור ישיר לתושבי הבניין\המגרש המשותף וגם בעיתונות- ומבוצע בידי סוכנויות פרסום ייעודיות.
בשלב זה הוועדה המקומית בודקת את כל הדרישות שהוזכרו בתיק המידע ונדרשו לצורך הגשת הבקשה להיתר בניה.
ייתכן כי הוועדה תחזיר את הבקשה לעורך הבקשה להשלמת דרישות או הערות אשר יעכבו אותנו ממעבר לשלב הבא.
בנקודת זמן זו אנו נדרש גם לחתימות כל השכנים לבניין\למגרש על הגרמושקא האדריכלית, לצורך אישור התכנית בוועדה.
מה אני צריך לעשות:
- אישור רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) על חכירת נכס בתוקף- כיום חלק ניכר מהנכסים אינם במכר אלא בחכירה מהמדינה לפרקי זמן ארוכים, במידה והנכס במכר- אין צורך באישור זה.
- להיות בקשר עם האדריכלית ולהבין מה בדיוק נדרש מכם בתיק במידע,למלא מסמכים ותנאים שקשורים אליכם (חתימות שכנים- ועוד, הדרישות שונות בכל אזור), לשלם אגרה נדרשות בזמן.
חשוב לדעת!
- תכנון אדריכלי שאינו תואם תב"ע קיימת או אי הכרות עם כל דרישות העירייה- יידחה ויגרום לעיכוב קריטי בתהליך.
- התכנון חייב לקחת בחשבון גם את דרישות ותקני הרשויות השונות כגון תקני כיבוי אש, ודרישות פיקוד העורף, ממ"ד תקני וכדומה.
- יישוב קדמי קו עימות (עוטף עזה למשל) יקבל דרישות מיוחדות מפיקוד העורף.
שלב רביעי- בדיקת הרשות המקומית:
התהליך:
שלב זה לוקח לבקשה ללא הקלות עד 45 ימי עבודה מיום קליטת הבקשה. ולבקשה עם הקלות עד 90 ימי עבודה מיום קליטת הבקשה ולאחר ביצוע נוסח פרסום כחוק.
בשלב זה הבודקים ממחלקת התכנון והבניה העירונית, בודקים האם התכנון שלכם עומד בכל הדרישות החוקים והתקנים. והאם אפשר לשבץ אתכם לוועדת תכנון ובניה.
במידה ויש הערות האדריכלית תתקן באופן מיידי ותשלח לוועדה לבדיקה חוזרת, לעיתים תהליך זה נמשך זמן עקב "פינג פונג" של הערות ותיקונים, לאדריכלים בעלי שם לעיתים גם ניתן לעלות טענות נגד בקשות לא סבירות ולבטל הערות בלתי הגיוניות של העירייה.
מה אני צריך לעשות:
לוודא שבחרת אדריכלית איכותית שדואגת לצרכים שלך ומשרתת את האינטרס שלך בצורה הטובה ביותר, תמיד טוב להתעדכן וצריך להעזר במעט סבלנות(:
חשוב לדעת!
- חשוב לוודא כי האדריכלית מקדמת את הפרויקט שלכם, וממלאת במיידי אחר דרישות והערות הוועדה, בשביל שתהליך ההיתר יתקדם לוועדה במהירות האפשרית.
- לא כל הערה צריכה להתקבל אצלכם אוטומטית, במידה והדרישה אינה נתמכתבתב"ע ניתן להסביר או לערער ובמקרים קיצוניים אף לערב את מהנדס העיר.
שלב חמישי – החלטת ועדה:
התהליך:
לאחר שיבוץ הבקשה המאושרת מתקיימת וועדת תכנון ובניה (ועדה מקומית המורכבת מחברי ועדת תכנון ובניה העירונית) ובה מחליטים באיזה תנאים לאשר את הבקשה ואיזה עוד דרישות יש לבצע, בדרך כלל בהתאם לחוו"ד המקצועית של מהנדס העיר.
בשלב זה האדריכלית תנפק פרוטוקול וועדה ובה מוזכרות הדרישות והתיקונים הנצרכים, לצורך התקדמות בתהליך.
מה אני צריך לעשות:
לבקש לראות את הפרוטקול ולעבור עם האדריכלית על הממצאים
חשוב לדעת!
- בדרך כלל הוועדה מאשרת בהתאם להמלצת מהנדס העיר, אך לעיתים נדירות מתקבלות התנגדויות מהוועדה, ואז נדרש לתקן את התוכנית ולהחזירה שוב לוועדה.
שלב שישי – בקרת תכן:
התהליך:
השלמת כל המסמכים הנדרשים בפרוטוקול של הוועדה (משתנה לפי בקשה)
והוצאת אישורים ותוכניות חתומות מכלל היועצים הרלוונטיים וכן מהרשויות הנדרשות.
לדוגמא: אישור הג"א, אישור תאגיד מים על נספח סניטרי שנערך ע"י יועץ אינסטלציה, חישובים סטטיים של מהנדס, דו"ח קרקע וכ"ו
האדריכלית תפקח על ההתנהלות מול כלל היועצים, ותרכז את מכלול הטפסים והאישורים הנדרשים.
מייד לאחר מכן מתחיל שלב הכנת תוכניות עבודה לביצוע.
מה אני צריך לעשות:
לעקוב אחר התקדמות האישורים. ולהיפגש עם האדריכלית ולדייק נתונים לקראת תוכניות ביצוע.
חשוב לדעת!
- לעיתים ההתנהלות מול הגופים לוקחת זמן ממושך, אדריכלית בעלת ניסיון וקשרים, יכולה לעזור לקדם את הפרוצדורה אל מול הגופים השונים.
שלב שביעי – בקרת תכן:
התהליך:
במידה והכל תקין והבקשה הושלמה – תקבלו מהועדה המקומית לתכנון ובניה דרישת תשלום (אגרות בנייה, היטלי פיתוח והיטל השבחה), תוך 10 ימי עבודה.
מה אני צריך לעשות:
לשלם את האגרות. ואז לצאת לחגוג את קבלת ההיתר… לנשום עמוק, והופ מתקדמים לתהליך הבניה עצמה. ודאו עם האדריכלית את התוכניות לביצוע, וכמובן זה בדיוק הזמן לחשוב על עיצוב פנים עם האדריכלית או המעצבת.
חשוב לדעת!
- סכום האגרות וההיטלים משתנה לחלוטין בין היתר להיתר ותלוי בסוג הבניה, בגודל ההרחבה,באיזור המבוקש ובחישובים נוספים שעושה כל עירייה.
לאחר ביצוע תשלום האגרות, האדריכלית תשלח את הקבלות לעירייה.
קבלת היתר בניה:
התהליך:
תוך 5 ימי עבודה מרגע סיום התשלומים, תופק לכם- 'תעודת היתר בניה' המאשרת לכם לבנות את הבית שלכם!
מה אני צריך לעשות:
- בקשו מהאדריכלית שלכם תוכניות עבודה מסודרת לבניה אשר תעזור לקבלן הכוללת מידות מדויקות, מיקום פתחים וחלונות, כתבי כמויות, תוכנית חשמל מפורטת וכל מה שצריך כדי לממש בצורה מושלמת את התכנון המקורי שלכם.
- בחרו קבלן שאתם סומכים עליו והתחילו את העבודה.
- שלבו עיצוב במידת הצורך והכי חשוב תדאגו לקבל טופס 4 וטופס 5 מהעירייה המאשרים את הבניה והאכלוס.
חשוב במיוחד לדעת!
- חלק גדול מהאדריכלים מסיים את העבודה שלהם לאחר קבלת ההיתר, וודאו מראש מול האדריכלית שבחרתם שאתם מקבלים תוכניות עבודה מסודרות לבנייה, והכי חשוב שהיא שם איתכם ודואגת שתקבלו את הטפסים הסופיים!
לאחר ביצוע תשלום האגרות, האדריכלית תשלח את הקבלות לעירייה.
כמו שהבנתם קבלת ההיתר עלולה להיות לא פשוטה ורצופת במכשולים,
הניסיון והאיכות של אדריכלית מקצועית יכולה לקצר תהליכים, לחסוך בעלויות ולעשות את המסע לנעים וענייני.
אני כאן לרשותכם ואשמח ללוות אותכם בצורה מקצועית ועניינית.
וכמובן להוביל אותכם יד ביד עד לקבלת ההיתר המיוחל ומעבר לו (:
לשיחת ייעוץ ללא עלות או התחייבות עם פנינה וידר
קצת עלי...
Pnina Vider Architecture & Design
הכנתי את המדריך כדי לחשוף אותכם לתהליך שעוברים ביחד שרוצים להוציא היתר בניה, בניתי אותה לאחר מחשבה עמוקה והמון ניסיון בעבודה המעשית, אני מאמינה בתרבות השפע ומרגישה בנוח לשתף מהידע שלי!
כבר מילדותי, כאשר גדלתי בבית עם עשרה אחים, בחדרי הצפוף אותו עיצבתי שוב ושוב, חלמתי, שכשאגדל אצור לאנשים שינוי, אעניק להם מרחב והרגשה של חופש אצלם בבית.
כחלק מעבודתי המקצועית ועם 97% הצלחה, אני מובילה פרויקטים של מגדלי מגורים חדשניים, מתכננת ומעצבת בתים פרטיים משלב רישוי ועד לעיצוב סופי חדשני ומדויק, והכל תוך כדי הכוונה וליווי צמוד ללקוח.
אני מאמינה בתכנון Total free design – יצירת שינוי המרחב והחופש אצלך בבית, תוך שילוב אדריכלות עיצוב ונוף לאורך התהליך המתחיל בהיכרות מעמיקה והבנת צרכי הלקוח, חשיבה בנייה ותכנון קונספט עיצובי מתאים תוך שימת דגש על פונקציונאליות, פרקטיות וליווי צמוד משלב הרעיון ועד קבלת המפתח לחיים מאושרים.
אני מביאה עימי לכל פרויקט מחויבות עמוקה, נתינה והשקעה המניבים תוצאות מקצועיות איכותיות ומדויקות ללקוח, זאת בליווי ידע וניסיון, דייקנות ואהבה גדולה למקצוע ולאנשים
למה לקוחות בוחרים בנו
ונהנה מדרך מהנה עם הצלחה משותפת.