בניית ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) הבנוי מבטון מזויין ומפלדה נדרש לעשות לפי תקן.
תקן ממ"ד לפי פורטל החירום הלאומי, נדרש לעמוד על מינימום 9 מ"ר,עם אפשרות לתוספת מבואה 3-5 מ"ר (תיקון לחוק דצמבר 2023) למעט אם ניתן אישור מפיקוד העורף לשטח קטן יותר, ולכל הפחות 5 מ"ר נטו ׁ(ניתן רק במקרים קיצוניים). גובה הממ"ד לא יפחת מ-2.5 מטרים ולא יעלה על 2.8 מטרים (אלא אם ניתן לכך היתר מוועדת התכנון), ורוחבו לא יפחת מ-1.60 מטרים.
אם אתם מתגוררים בבית או בדירה ישנה שנבנתה טרם שנת 1992 סביר להניח שאין לכם בבית ממ"ד- מרחב מוגן דירתי.
לאחר מלחמת המפרץ הראשונה נחקק בישראל החובה להקים מרחבים מוגנים בכל בנייה חדשה בארץ שמטרתם היא לספק מיגון מקסימלי ונגיש העומד בפני הפצצות או התקפות טילים ללא צורך בהגעה למקלט. כשהיתרון המשמעותי הוא הגעה למרחב מוגן בזמן סביר.
בישובי קו העימות הדבר נצרך ביותר עקב תכיפות הארועים הבטחוניים ואיום הטילים הממשי.
חשוב לדעת!
תושבים שמתגוררים ביישובי קו העימות זכאים למענק וסיוע כספי עבור ביצוע דרישות מיגון מיוחדות שנקבעו על-ידי פיקוד העורף, דבר זה נכון גם לרוכשי דירות חדשות מקבלן.
למה אתם צריכים ממ"ד?
במקלטים הציבוריים והמשותפים סובלים לעיתים רבות מהזנחה ותחזוקה ירודה, כשבמקרים רבים המקום מאכסן חפצים וגרוטאות דבר שאינו מאפשר כלל שימוש סביר.
נכון להיום, קרוב ל30% מאוכלוסיית ישראל, אין כל פתרון של מיגון פרטי שעומד בתקן הנדרש,זאת אומרת שאין ברשותם ממ"ד, או מקלט זמין.מלבד זאת, גם מקלט משותף הקיים בבתי מגורים רבים ברחבי הארץ, שאמנם מהווה פתרון מיגון תקני – פעמים רבות לא אפשרי להגיע אליו בזמני ההתגוננות הנדרשים. ולעיתים הם נאלצים להסתפק בפתרונות חלקיים כמו שהות בחדרי מדרגות.
מה רע במקלט?
ממ"ד אשר משמש כחלק מסביבת המגורים, הוא חלק מהבית ומאפשר שימוש נוח ופונקציונאלי בעת חירום ומתיחות בטחונית, ובמקביל משמש בשעת שגרה כחדר מגורים לכל דבר ועניין.
- הפתרון הטוב ביותר שיש בידנו לאיום הרקטות והטילים הוא הממ"ד (מרחב מוגן דירתי), שמשמש גם כחדר והוא חלק מדירת המגורים. עובדה זו גם מאפשרת להגיע אליו בזמן ההתגוננות הנדרש, וגם מבטיחה אחזקה שוטפת וסדירה שלו, מפאת השימוש הימיומי.
- יתרון משמעותי נוסף הוא הוא החוסן הנפשי- בשעת חירום כאשר בני הבית, הילדים וגם המבוגרים, שוהים בחדר מוכר שערוך בצורה מיטבית לשהות(לעיתים גם ארוכה) ובסביבה נעימה המסייעת בהפחתת החרדות.
- בנוסף לנושא הבטיחות יש לבניית ממ"ד (מלבד החדר שמתווסף לבית ומגדיל את שטחו) יתרון משמעותי בהשבחת ערך הדירה, ובהעלאת הביקוש אליה.
מתי משתמשים בממ"ד?
חשוב לזכור מיגון הוא תשתית מצילה חיים!
סוגי מרחבים מוגנים בישראל
- ממ"ד- מרחב מוגן דירתי אשר מותקן בדירות מגורים , הממ"ד יכול להיות בנוי או מבנה יביל -נייד.
- ממ"ק- מרחב מוגן קומתי, המשותף בבניינים בהם אין ממדים דירתיים ובעיקר מצוי בבנייני משרדים.
- מרחב מוגן מוסדי הקיים בכל מבנה ציבור
בהחלט כן, הדבר כרוך בהליך בירוקרטי מהיר יחסית- היתר בניה מקוצר, ואחריו בניה בתקן מחמיר שיבטיח בטיחות והגנה מקסימלית לכל צרה שלא תבוא.
לפי החוק כל תוספת ממ"ד מחוייבת בהיתר בניה מסודר מהרשויות, גם ממ"ד במבנה יביל חיצוני, מחוייב בתהליך היתר, אם כי היתרון הברור בממ"ד נייד הוא כמובן מהירות בנייתו ביום יומיים מיד לאחר ההיתר.
חשוב לדעת!
- תהליך היתר בנייה נעשה אך ורק בידי אדריכל או מהנדס הרשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים.
- על פי חוק התכנון והבנייה, בהקמת ממ"ד עד לשטח של 12 מ"ר ברוטו+ מבואה של עד 5 מ"ר ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה.
- אפילו אם אין זכויות בניה לנכס שלכם החוק מאפשר לכם לקבל היתר בניה לבניית ממ"ד, לעיתים הדבר ידרוש בקשה להקלות ובשל כך ידרש תהליך היתר בניה רגיל (למדריך היתר בניה לחץ כאן).
- בנוסף היתר הבנייה עבור הממ"ד אינו מותנה בהסדרות בדיעבד לחריגות בנייה שקיימות במקום.
ההקלות החדשות לבניית ממ"ד
תקנת 'חרבות ברזל' לפטור מהיתר לממ"ד
ב17\10\2023 נכנסו לתוקף תקנות חדשות המקילות על בעלים בתים ודירות ומקצרות משמעותית את הליך הרישוי.
סיכום עיקרי הדברים!
- ממ"ד בבית פרטי או בניין עד 2 קומות (קרקע + קומה בלבד) עד מטר מרחק מגבול המגרש, ניתן להגיש לאישור הג"א בלבד-תהליך מקוצר של עד שבועיים שבו נדרשת תוכנית מפורטת של הממ"ד ללא מסמכים נוספים, נדרש תוכנית אדריכלית ותוכנית מהנדס
- ניתן להוסיף מבואה המחברת בין הממד לבית – שגודל 2-3 מטר ועד 5 מ"ר במקום שיש הכרח תכנוני או הנדסי.
- לאחר הבניה נדרש ליידע את הרשות המקומית לפי חוק תוך 45 יום.
- נכון לשעה זו החוק אינו ברור בנושא הסכמות שכנים וחלוקת זכויות הבניה- ולכך בשטח משותף מומלץ לקבל הסכמת שכנים.
- לגבי עליית גג – עד 50 אחוז משטח הקומה השלישית נכלל.
- לממ"ד ברישוי מקוצר נדרשת הסכמה של 60 אחוז מהדיירים במידה ונבנה על שטח משותף-
במידה ובעייתי יש אפשרות לפנות לרשות המקומית ולחפש פתרונות (במקרה חריג ניתן למצוא פתרון משפטי). - הממ"ד הכלול בתקנות אלו הוא ממ"ד של 9 מ"ר נטו ו12 מ"ר ברוטו- כל ממ"ד שחורג מגודל זה ידרש להגיש ברישוי (היתר בניה מקוצר במידה ועומד בקוי בניין)- גם כאן יש רצון טוב מרוב הרשויות כרגע לאשר אך זה יהיה תהליך ארוך יותר- כמובן שמשרדינו מתחייב לנסות לקדם ולדחוף ככל האפשר ע"מ לאפשר לכם חיים בטוחים ומוגנים יותר.
- חשוב לדעת! לפי התקן קירות הממ"ד צריכים לרדת עד לקומת קרקע 70%- רלוונטי וחשוב לבניה שאינה בקומת קרקע.
- החלטה פנימית של פיקוד העורף מחריגה מתקנות הפטור בניית ממד במרתף, וכן בניית ממד רק בקומה השניה, בלא קומת הקרקע ונדרש עבורם תהליך היתר בניה מקוצר.
מהי תוכנית תמ"א 40/א/1/1? ומה זה נותן לי?
ב13 בדצמבר 2023 אושרה התוכנית המקילה על בעלי בתים ודירות ומקצרות משמעותית את הליך הרישוי.
ניתן להוסיף ממד במסגרת תקנת חרבות ברזל – בהליך אישור מהיר אף בחריגה מקווי בניין (עד מטר מרחק מגבול המגרש).
בשנת 2019 אושרה תוכנית מתאר ארצית (תמ"א 40/א/1) שחלה על יישובים קדמיים בגבול הצפון בלבד, ומאפשרת הליך מזורז לבניית ממ"דים (בטווח 9 ק"מ מהגבול)
כיום, הקמת ממ"ד אפשרית בהליך מקוצר במקרים מסויימים אך בהתאם להוראות התוכנית החלה על המגרש ובכפוף לקוי מגרש בלבד!
עד כה כל חריגה מקווי בניין חייבה היתר בניה בהליך רגיל כולל תהליך הקלות הכולל פרסום ואישור וועדה, ומאריך ומייקר את התהליך.
בעקבות מלחמת 'חרבות ברזל' התקבלה החלטה על החלפתה בתוכנית תמא40א/1/1 המאפשרת הקמת ממ"ד גם בסטייה מהוראות התוכניות המפורטות החלות על המגרש, לכל רחבי המדינה – ניתן יהיה בכל מקום להוציא מכוחה היתר בניה להקמת ממ"ד, גם אם אינו תואם את התוכנית המפורטת.
בבתים פרטיים או מבנה עד 2 קומות- ניתן להוסיף ממד בתקנות הפטור ויש לשמור רק מטר מגבול המגרש.
בשאר המקרים ניתן להגיע עד 2 מטר מקו המגרש אחורי או צידי, ובאם אין מקום אפילו מטר (אם פונה לשצ"פ או לרחוב), במידה ואין אפשרות אחרת ניתן אפילו להגיע לקצה גבול המגרש בכפוף להחלטת הוועדה.
קו בניין קדמי- במידה ואי אפשר בקו אחורי ניתן לשמור 2 מטר ובמקרה הצורך אפילו פחות.
בניינים בשימור או בקו ראשון או שני לים- מוחרגים מהתוכנית.
בניין שאינו נבנה ברצף מהקרקע (כגון קומת עמודים)- תלוי בהחלטת הוועדה המקומית.
הדבר מהווה בשורה משמעותית במיוחד על וועדי בתים המעוניינים לבנות מגדל ממדים עבור כל הדיירים בבניין, שפעמים רבות חורג מקווי המגרש ועתה יאפשר לבצע זאת בהליך היתר מקוצר.
מתי אתם יכולים לבנות ממ"ד
במסלול היתר מקוצר?
- ממ"ד עד 9 מ"ר (ללא קירות)
- בניין עד 10 קומות (29 מטר).
- ממד הנבנה בצמוד למבנה הקיים.
- בהתאם לתמא40א/1/1 יש לשמור עד מטר מרחק מגבול המגרש.
מתי חייבים היתר בניה בהליך מלא?
- בניין רב קומות -מעל 29 מטר.
- בניין לשימור או בניין הכלול בתחום אתר המיועד לשימור.
- בניין החורג מקוי בניין ונמצא בקו ראשון או שני לים.
- במבנים בהם חלה חובת חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה לפי תקן ישראלי 413.
- בבניין בן 2 קומות ומעלה כאשר התוספת המבוקשת יוצרת בניה שאיננה רצופה ממפלס הקרקע כלפי מעלה.
- הבקשה הכוללת שימוש חורג לפי סעיף 146 לחוק.
- הבקשה הכוללת הקלה לפי סעיף 147 לחוק.
למידע נוסף באתר עיריית תל אביב
מהם התקנות וההקלות החדשות לבניית ממ"ד?
לדברי פיקוד העורף ההקלות החדשות מאפשרות לצמצם את משך הזמן הנדרש לקבלת היתר בנייה לממ"ד, משנה בקירוב , לחצי שנה ואפילו פחות מכך. בנוסף קיצור הזמנים ופטור מהיטלים שונים גורם לצמצום עלויות הרישוי, בהיקף משוער של כ-15%, או במילים אחרות אתם חוסכים אלפי שקלים זמן יקר וכאבי ראש מיותרים.
במדריך זה אסביר לכם לפרטי פרטים את כל השלבים הכלולים בקבלת היתר בניה לממ"ד ואתייחס לצד התכנוני מכיוון האדריכל, לצד הלקוח, לממשק מול העירייה והמוסדות ואתן טיפים שיכולים לחסוך לכם המון כסף וזמן בהסתמך על הניסיון הרב שלי בתחום.
בהתאם לתקנות החדשות המקלות על הבירוקרטיה ומקצרות את משך הזמן הנדרש לקבלת היתר בנייה עבור תוספת ממ"ד לבתים ודירות ישנות.
המדריך המלא
להוצאת היתר בניה לממ"ד
התקנות החדשות כוללות הקלות המאפשרות לקצר את לוחות הזמנים של הליכי הרישוי לבניית ממ"ד בדירות שאין להם פתרון מיגון תקני. זאת, במטרה לייצר מסלול מהיר לצורך קבלת היתר הבנייה מוועדת התכנון המקומית.
ההליך פטור מתשלום היטל השבחה (בכפוף לבקשה ללא הקלות).
מתי כדאי לבנות ממ"ד?
דיירי בניין משותף
תושבי קו עימות
בעלי בתים או דירות בקומות נמוכות
נשמח לעמוד לרשותכם ולענות על כל שאלה ללא עלות וללא התחייבות
מה ההבדל בין מיגונית לממ"ד?
מיגונית הוא מבנה ממוגן קטן יחסית, ומונח באופן ארעי במקומות בהם נדרש מיגון באופן מיידי, נפוץ בעיקר במתחמים ציבוריים כגון מפעלים ובאזורים שונים בדרום.
ממ"ד טרמי הוא חדר העונה לכל תקני פיקוד העורף לחיבור לבית או מבנה קיים.
ממד טרומי יביל מוכר ע"י פיקוד העורף כמתאים לחיבור בבית ויכול לקבל את אישור הג"א והיתר מהרשות המקומית.
מיגונית אמנם נחשבת תיקנית לאזורים סמוכי גבול אך לא מאושרת לשימוש וחיבור לבתים ומוסדות ואינה מתאימה למיגון מפני טילים ארוכי טווח (לפי פיקוד העורף), ולכך אינה יכולה לקבל היתר בניה ואישור הג"א.
כמה עולה להוסיף ממ"ד?
בניית הממ"ד עולה בין 130,000-150,000 ש"ח, ותלויה בגודלו ובתנאים נוספים.
חובה לוודא כי הבנייה מבוצעת בידי איש מקצוע ונבנית לפי תקנים מחמירים של פיקוד העורף.
ממד טרומי יביל (נייד) עולה בין 80,000 ל110,000 ש"ח ותלוי בגודלו, ועלות ההובלה שלו עלול להגיע לסכום של 30,000 ש"ח ויותר, ותלוי במורכבות ההנפה ובתנאי השטח, ולעיתים לא ניתן כלל לביצוע .
אנחנו עובדים עם אנשי המקצוע הטובים ביותר, בין במיגון חדרים ובין בבניית ממ"דים או הבאת ממ"דים טרומיים.
האם ניתן להוסיף שירותים ומקלחת לממ"ד?
בהחלט כן, ואפילו מומלץ בידי פיקוד העורף.
חשוב לציין כי ממד הכולל חדרים רטובים לא יכלל במסגרת פטור מהיתר ממד (חרבות ברזל) שאינו ניתן לממד מעבר לגודל של 9 מר פנימי אבל תוספת מבואה אפשרי בהחלט.
פיקוד העורף מספר הדגשים חשובים:
א. לצורך שיפור תנאי שהיה ובמטרה להאריך את משך השהיה במרחבים מוגנים מומלץ לבצע "חדרים
רטובים" במרחבים מוגנים.
ב. שטח "החדרים הרטובים" (שירותים, מקלחת, חדר כביסה) לא יכלל בשטח המרחב המוגן.
ג. הכניסה ל"חדר הרטוב" תהיה מתוך המרחב המוגן.
ד. תוספת "חדרים רטובים" לא מאפשרת תוספת חלונות ו/ או כניסות נוספות למרחב מוגן.
ה. יש לקבל אישור מהנדס המחוז לתוספת "חדר רטוב" בעת קבלת ההיתר.
בנוסף יש לבצע את החדרים הרטובים לפי הוראות ותקן פקע"ר, מידע נוסף כאן.
אנחנו עובדים עם אנשי המקצוע הטובים ביותר, בין במיגון חדרים ובין בבניית ממ"דים או הבאת ממ"דים טרומיים.
למה חשוב לבנות ממ"ד?
בישראל, העורף הפך לחזית נוספת בשל התמקדות האויב באוכלוסייה האזרחית ובניסיון לפגוע בה בדרכים שונות, בהן גם ירי טילים ורקטות. לכן, חשוב לדאוג לפתרון מיגון זמין ונגיש בבתים מפני ירי רקטות וטילים עבור כמה שיותר אזרחים במדינת ישראל.
בנוסף הרווח המיידי הוא הרחבת הדירה לחדר מגורים נוסף (ללא היטלי השבחה!) ובהתחשב בכך שהתווסף חדר ממוגן לבית מוביל להשבחה משמעותית של ערך הדירה, בנוסף לכך – ניתן פעמים רבות להוסיף חדרים נוספים לדירה בכפוף להיתר בניה מורחב (למדריך על היתרי בניה ותוספות לחצו בקישור הבא)
תהליכי עבודה עד לקבלת היתר בניה
מדריך להוצאת היתר בניה מקוצר לבניית ממ"ד!
לבתים שאינם עומדים בתנאי תקנת חרבות ברזל
פירוט והסבר השלבים:
שלב ראשון- פתיחת תיק היתר מקוצר
התהליך:
בשלב הראשון אנו מאתרים את"תעודת הזהות" של המגרש\הדירה (מספר גוש מס. חלקה ומס. המגרש שעליו תתבצע הבניה, האדריכלית מגישה בקשה לרשות המקומית שלכם, לפתיחת תהליך היתר בניה מקוצר לבניית ממ"ד,
כיום הבקשה מוגשת באמצעות מערכת רישוי זמין- המערכת המקוונת של ועדות הבניה, תהליך זה דורש ידע והכרות עם המערכת- ונעשה בידי אדריכלית רשומה בלבד.
לאחר מכן תפנה האדריכלית לכלל הגורמים הרלוונטיים כגון פיקוד העורף, תאגיד המים, וחברת חשמל, על מנת לקבל את המידע הקונקרטי הנדרש לצורך קבלת ההיתר.
תיק המידע שמתקבל תקף לשנתיים בלבד.
מה אני צריך לעשות:
- להביא מודד למגרש (לממ"ד מספיקה מדידה חלקית).
- לצלם תמונות עדכניות של הבניין.
- להוציא נסח טאבו-(ניתן להנפקה באתר משרד המשפטים) ובו מצויין גודל הנכס ושם בעלי המקרקעין .
- לשלם אגרה לעירייה בסך 208₪.
- תדרשו לחתום על מספר מסמכים רשמיים רלוונטיים מהרשויות השונות.
- בקשה להקמת ממ"ד בלבד יכולה להיעשות בהליך מהיר – במסלול רישוי מקוצר. בכפוף לזכויות הבנייה בתב"ע ולחוק התכנון והבנייה, וכל עוד הממ"ד מבוקש בתוך קווי הבניין ובגודל המינימלי הנדרש.
- למנוע בעיות בעלות- ודאו מראש כי הדירה נמצאת באופן בלעדי על שמכם בטאבו (חברי קיבוץ- אישור ממזכירות הקיבוץ).
- לחילופין אישורי בעלות נוספים- רמ"י, המנהל האזרחי, החטיבה להתיישבות (החט”ל) בהסתדרות הציונית חברה משכנת , לשכת טאבו יו”ש.
- ההיתר אינו כרוך בתשלום לרשות מקרקעי ישראל (בכפוף להחלטה 1602).
- ההיתר אינו כרוך באישור רמ"י.
- ההליך פטור מתשלום היטל השבחה (בכפוף לבקשה ללא הקלות).
שלב שני- תכנון אדריכלי:
התהליך:
כדי להוציא היתר ולתכנן בבטחה את הבניה בהתאם לזכויות הקרקע שלכם, התב"ע, הזכויות המשפטיות והדרישות בתיק המידע שלכם אנחנו חייבים תכנון אדריכלי.
נתחיל בפגישת איפיון בה נבין ונגלה את הצרכים שלכם, ואת אופי ההרחבה, מיקום הממ"ד, נחליט יחדיו על האפשרות המתאימה ביותר עבורכם, נעשה לה דיוקים אחרונים וקדימה יוצאים לדרך!
על המסלול המלא לתכנון הרחבת דירה תראו בקישור הבא
מה אני צריך לעשות:
- תכנון נכון מתחילת התהליך חוסך בעיות וכאבי ראש בהמשך.
עליכם למלא את שאלון האפיון ולשבת עם האדריכלית על מנת לדייק את הצרכים שלכם ולתכנן חדר שיתאים בדיוק לכם, ושיעמוד בדרישות החוק ובתקני הבטיחות בהתאם לדרישות פיקוד העורף.
- תכנון אדריכלי מדויק הוא חשוב ביותר הן לאיכות החיים במגורים בבית, והן לתהליך היתר חלק ומהיר.
- אם אינכם בטוחים בתכנון אל תתקדמו! אין כמעט אפשרות לבצע שינויים אחר התחלת תהליך ההיתר.
שלב שלישי- תנאי הסף:
התהליך:
לאחר שהגעתם לתכנון המושלם הגיע הזמן להתקדם לשלב הבא – שלב בו העיירה בודקת את התכנון שלכם.
האדריכלית מגישה את הגרמושקא (תוכנית אדריכלית מלאה) לוועדה המקומית בעירייה, באמצעות מערכת רישוי זמין המקוונת.
שלב זה לוקח עד 10 ימי עבודה.
בשלב זה הוועדה המקומית בודקת את כל הדרישות שהוזכרו בתיק המידע ונדרשו לצורך הגשת הבקשה להיתר בניה. ייתכן כי הוועדה תחזיר את הבקשה לעורך הבקשה להשלמת דרישות או הערות אשר יעכבו אותנו ממעבר לשלב הבא.
בשלב זה אנו נדרש גם לחתימות כל השכנים לבניין\למגרש על הגרמושקא האדריכלית, לצורך אישור התכנית בוועדה.
בבניין משותף יש צורך ברוב של 60% מהדיירים אשר אינם מתנגדים לבנייה.
מה אני צריך לעשות:
- במקרים מסוימים להשיג אישור רשות מקרקעי ישראל, על חכירת נכס בתוקף- כיום חלק ניכר מהנכסים אינם במכר אלא חכורים לטווח ארוך מהמדינה, במידה והנכס במכר- אין צורך באישור זה.
- להיות בקשר עם האדריכלית ולהבין מה בדיוק נדרש מכם בתיק במידע,למלא מסמכים ותנאים שקשורים אליכם (חתימות שכנים- ועוד, הדרישות שונות בכל אזור), לשלם אגרה נדרשות בזמן.
- ביתר מקוצר לממ"ד יש פטור מתשלום על אישור רמ"י.
- תכנון אדריכלי שאינו תואם תב"ע קיימת או אי הכרות עם כל דרישות העירייה- יידחה ויגרום לעיכוב קריטי בתהליך.
- התכנון חייב לקחת בחשבון גם את דרישות ותקני הרשויות השונות כגון תקני כיבוי אש, ודרישות פיקוד העורף, ממ"ד תקני וכדומה.
- יישוב קדמי קו עימות (עוטף עזה למשל) יקבל דרישות מיוחדות מפיקוד העורף.
שלב רביעי- בדיקת הרשות המקומית:
התהליך:
שלב זה לוקח לבקשה עד 45 ימי עבודה מיום קליטת הבקשה.
בשלב זה הבודקים ממחלקת התכנון והבניה העירונית, בודקים האם התכנון שלכם עומד בכל הדרישות החוקים והתקנים. והאם אפשר לשבץ אתכם לוועדת תכנון ובניה.
במידה והתקבלו הערות תפקיד האדריכלית לתקן מיידית ותשלח לוועדה לבדיקה חוזרת, לעיתים תהליך זה נמשך זמן עקב "פינג פונג" של הערות ותיקונים, לאדריכלים בעלי שם לעיתים גם ניתן לעלות טענות נגד בקשות לא סבירות ולבטל הערות בלתי הגיוניות של העירייה.
מה אני צריך לעשות:
לוודא שבחרת אדריכלית איכותית שדואגת לצרכים שלך ומשרתת את האינטרס שלך בצורה הטובה ביותר, תמיד טוב להתעדכן וצריך להעזר במעט סבלנות(:
- חשוב לוודא כי האדריכלית מקדמת את הפרויקט שלכם, וממלאת במיידי אחר דרישות והערות הוועדה, בשביל שתהליך ההיתר יתקדם לוועדה במהירות האפשרית.
- ההערות אינם גזירת גורל, ובמידה והדרישות לא נתמכות בחוק\תב"ע ניתן להסביר או לערער ולא לחשוש מלערב את מהנדס העיר.
שלב חמישי – החלטת ועדה:
התהליך:
לאחר שיבוץ הבקשה המאושרת מתקיימת וועדת תכנון ובניה (ועדה מקומית המורכבת מחברי ועדת תכנון ובניה העירונית) ובה מחליטים באיזה תנאים לאשר את הבקשה ואיזה עוד דרישות יש לבצע, בדרך כלל בהתאם לחוו"ד המקצועית של מהנדס העיר.
בשלב זה האדריכלית תנפק פרוטוקול וועדה ובה מוזכרות הדרישות והתיקונים הנצרכים, לצורך התקדמות בתהליך.
מה אני צריך לעשות:
לבקש לראות את הפרוטקול ולעבור עם האדריכלית על הממצאים
- בדרך כלל הוועדה מאשרת בהתאם להמלצת מהנדס העיר, אך לעיתים נדירות מתקבלות התנגדויות מהוועדה, ואז נדרש לתקן את התוכנית ולהחזירה שוב לוועדה.
שלב שישי – בקרת תכן:
התהליך:
השלמת כל המסמכים הנדרשים בפרוטוקול של הוועדה (משתנה לפי בקשה, כמובן בהיתר ממ"ד מקוצר אין בדרך כלל דרישות רבות).
והוצאת אישורים ותוכניות חתומות מכלל היועצים הרלוונטיים וכן מהרשויות הנדרשות.
בהיתר מקוצר ישנו פטור גורף מאישורים שונים הנצרכים בהיתר בניה רגיל, אלא רק אישור הג"א- פיקוד העורף, ודוח ביסוס קרקע מיועץ קרקע, וכן דוח חישובים סטטיים ממהנדס.
האדריכלית תפקח על ההתנהלות מול כלל היועצים, ותרכז את מכלול הטפסים והאישורים הנדרשים.
מייד לאחר מכן מתחיל שלב הכנת תוכניות עבודה לביצוע.
מה אני צריך לעשות:
לעקוב אחר התקדמות האישורים. ולהיפגש עם האדריכלית ולדייק נתונים לקראת תוכניות ביצוע.
חשוב לדעת!
- לעיתים ההתנהלות מול הגופים לוקחת זמן ממושך, אדריכלית בעלת ניסיון וקשרים, יכולה לעזור לקדם את הפרוצדורה אל מול הגופים השונים.
שלב שביעי – בקרת התכן:
התהליך:
במידה והכל תקין והבקשה הושלמה – תקבלו מהועדה המקומית לתכנון ובניה דרישת תשלום (אגרות בנייה, היטלי פיתוח והיטל השבחה), תוך 10 ימי עבודה.
מה אני צריך לעשות:
לשלם את האגרות. ואז לצאת לחגוג את קבלת ההיתר… לנשום עמוק, והופ מתקדמים לתהליך הבניה עצמה. ודאו עם האדריכלית את התוכניות לביצוע, וכמובן זה בדיוק הזמן לחשוב על עיצוב פנים עם האדריכלית או המעצבת.
- בבניית ממ"ד בהליך מקוצר– יש פטור מהיטל השבחה.
לאחר ביצוע תשלום האגרות, האדריכלית תשלח את הקבלות לעירייה.
קבלת היתר בניה:
התהליך:
תוך 5 ימי עבודה מרגע סיום התשלומים, תופק לכם- 'תעודת היתר בניה' המאשרת לכם לבנות את הממ"ד שלכם!
מה אני צריך לעשות:
בחרו קבלן שאתם סומכים עליו והתחילו את העבודה.
דברו עם האדריכלית שלכם שתכין לכם תוכניות עבודה מסודרת לבניה המיועדת לקבלן ובה מידות מדויקות לפי התקן, כתבי כמויות, תוכנית חשמל מפורטת, דרכי אוורור, חלונות ודלתות חסינות, וכל מה שצריך כדי לממש באופן תקני ויפה את המרחב המוגן החדש שלכם.
חשוב במיוחד לדעת!
- וודאו מראש מול האדריכלית שבחרתם שאתם מקבלים תוכניות עבודה לבנייה, מכיוון שישנם אדריכלים רבים שמסיימים את עבודתם לאחר קבלת ההיתר,
מבחינתכם הדבר החכם הוא לסכם מראש שהאדריכלית תשאר איתכם עד שלב הביצוע ותדאג שכל האישורים יתקבלו והבניה תתבצע בסטנדרט ובתקנים המיטביים. - בבניית ממ"ד בהליך מקוצר– יש פטור ממדידה לצורך קבלת תעודת הגמר.
כמו שהבנתם תהליך היתר לממ"ד עלול לההתקל בקשיים ועיכובים מיותרים, הניסיון והאיכות של אדריכלית מקצועית יכולה לקצר ולפשט תהליכים, לחסוך בעלויות ולעשות את המסע לנעים וענייני. לחסוך
אני כאן לרשותכם ואשמח ללוות אותכם בצורה מקצועית ועניינית.
וכמובן להוביל אותכם יד ביד עד לקבלת ההיתר לממ"ד המיוחל ומעבר לו (:
Pnina Vider Architecture & Design
מתמחה בתכנון אדריכלי ועיצוב ובעלת ניסיון עשיר בתהליכי קבלת היתרי בנייה לממ"דים והרחבות .
הכנתי את המדריך כדי לחשוף אותכם לתהליך
שעוברים ביחד שרוצים להוציא היתר בניה מקוצר לבניית ממ"ד, בניתי אותה לאחר מחשבה עמוקה והמון ניסיון
בעבודה המעשית, אני מאמינה בתרבות השפע ומרגישה בנוח לשתף מהידע שלי!
כבר מילדותי, כאשר גדלתי בבית עם עשרה אחים, בחדרי הצפוף אותו עיצבתי שוב ושוב, חלמתי, שכשאגדל אצור לאנשים שינוי, אעניק להם מרחב והרגשה של חופש אצלם בבית.
כחלק מעבודתי המקצועית ועם 97% הצלחה,
אני מובילה פרויקטים של מגדלי מגורים חדשניים, מתכננת ומעצבת בתים פרטיים משלב.
רישוי ועד לעיצוב סופי חדשני ומדויק, והכל תוך כדי הכוונה וליווי צמוד ללקוח.
יצירת שינוי המרחב והחופש
אצלך בבית, תוך שילוב אדריכלות עיצוב ונוף לאורך התהליך המתחיל בהיכרות מעמיקה.
והבנת צרכי הלקוח, חשיבה בנייה ותכנון קונספט עיצובי מתאים תוך שימת דגש על
פונקציונאליות, פרקטיות וליווי צמוד משלב הרעיון ועד קבלת המפתח לחיים מאושרים.
אני מביאה עימי לכל פרויקט מחויבות
עמוקה, נתינה והשקעה המניבים תוצאות מקצועיות איכותיות ומדויקות ללקוח, זאת בליווי
ידע וניסיון, דייקנות ואהבה גדולה למקצוע ולאנשים.
תכנון | אדריכלות | קונסטרוקציה | מדידות | רישוי | ביצוע
הצוות המדהים שלנו
אדמינסטרציה ומזכירות
אליעזר, רות
אדריכלות, עיצוב, רישוי
רבקה, רננה, רעות,
פיתוח ואדריכלות נוף
הדס
קונסטרוקציה ומדידות
מהנדסים: יעקב, דוד מדידות: אלחנן
קבלני ביצוע
מיכה והצוות (מרכז, ירושלים), אורון והצוות (דרום, מרכז), דוד (מרכז, שרון), יעקב והצוות (צפון),
ונהנה מדרך מהנה עם הצלחה משותפת.
